La presente ley tiene por objeto fijar el precio de los alquileres en Cataluña en aquellas poblaciones que expresamente se relacionan en la Ley.

Estas restricciones sólo son aplicables a los contratos de arrendamiento de viviendas que se encuentren en Cataluña y en las poblaciones que se relacionan.

RESUMEN DE LA LEY

1.- Presupuesto objetivo de la Ley.

Se aplica a los siguientes arrendamientos:

a.- Que constituyan vivienda habitual del arrendatario.

b.- La vivienda arrendada esté en un área declarada de mercado de vivienda tenso.

No es aplicable a los siguientes contratos de alquiler:

a.- Los anteriores al 01.01.1995, o sea, los sujetos a la L.A.U. 1964.

b.- Viviendas de protección oficial.

c.- Viviendas en redes públicas de inserción o mediación.

d.- Las de carácter asistencial.

e.- Las suscritas conforme al alquiler social obligatorio.

2.- Declaración de áreas con mercado de vivienda tenso.

Se regula en los arts. 2 a 5. En estos preceptos se fijan los criterios que se seguirán para determinar dicha situación por parte del departamento competente en materia de vivienda.

Por tanto, son las autoridades administrativas quienes calificarán esta situación.

Por ahora los municipios afectados son los siguientes: 1. Badalona. 2. Barberà del Vallès. 3. Barcelona. 4. Blanes. 5. Calafell. 6. Castellar del Vallès. 7. Castelldefels. 8. Cerdanyola del Vallès. 9. Cornellà de Llobregat. 10. Esplugues de Llobregat. 11. Figueres. 12. Gavà. 13. Girona. 14. Granollers. 15. L Hospitalet de Llobregat. 16. Igualada. 17. Lleida. 18. Manlleu. 19. Manresa. 20. Martorell. 21. El Masnou. 22. Mataró. 23. Molins de Rei. 24. Montcada i Reixac. 25. Montgat. 26. Olesa de Montserrat. 27. Olot. 28. Palafrugell. 29. Pallejà. 30. Pineda. 31. El Prat de Llobregat. 32. Premià de Mar. 33. Reus. 34. Ripollet. 35. Rubí. 36. Sabadell. 37. Salou. 38. Salt. 39. Sant Adrià de Besòs. 40. Sant Andreu de la Barca. 41. Sant Boi de Llobregat. 42. Sant Cugat del Vallès. 43. Sant Feliu de Guíxols. 44. Sant Feliu de Llobregat. 45. Sant Joan Despí. 46. Sant Just Desvern. 47. Sant Pere de Ribes. 48. Sant Vicenç dels Horts. 49. Santa Coloma de Gramenet. 50. Santa Perpètua de Mogoda. 51. Sitges. 52. Tarragona. 53. Terrassa. 54. Tortosa. 55. El Vendrell. 56. Vic. 57. Viladecans. 58. Vilafranca del Penedès. 59. Vilanova i la Geltrú. 60. Vilassar de Mar.

Este listado se podrá consultar en la página de www.gencat.cat

3.- Fijación de la renta.

En los municipios afectados, la fijación de la renta de alquiler estará sujeta a las siguientes limitaciones:

3.1. Límites al precio del alquiler

En los contratos de arrendamiento que se concluyan en dichas zonas:

A.- No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.

B.- No puede superarse la renta anterior, actualizada al índice de garantía de competitividad, si se ha arrendado en los últimos 5 años, si bien no es de aplicación a los siguientes casos:

a.- Si había relación de parentesco arrendador-arrendatario en el último contrato suscrito.

b.- Si se formaliza contrato arrendamiento relativo a una vivienda inicialmente excluida de la aplicación de la presente ley, cuando cese el régimen especial de determinación de rentas que le era aplicable.

3.2.- Situaciones especiales:

a.- Contrato nuevo sujeto al régimen de contención de rentas, si ha estado arrendada en los últimos 5 años: Si el arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, sólo es aplicable el límite del precio del anterior contrato de arrendamiento suscrito, renta que podrá incrementarse hasta el precio de referencia de la zona si es inferior.

Si bien, no es aplicable si los ingresos del arrendatario son iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.

b.- Si el contrato de arrendamiento de vivienda sujeta al régimen de contención de rentas fuera objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afecten a distintas partes concretar, la suma de las rentas acordadas no podrá superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

Está pensado para el caso de subarriendo de habitaciones.

3.3.- Determinación del precio de referencia.

A.- Se fija por la generalitat.

B.- El contrato de alquiler sujeto al régimen de contención de rentas debe acompañar el documento donde se fija el precio, expresando los márgenes de precio infoerior y superior. Los datos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.

C.- El arrendador puede proponer un incremento respecto precio de referencia, conforme a lo previsto en el art. 11 L.A.U. si en el último año hubiera realizado obras en la vivienda que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética.

El incremento debe realizarse teniendo en cuenta: capital invertido en la mejora y respetando el incremento máximo que establece, entendiendo que:

– No se computan las subvenciones y ayudas públicas recibidas.

– Excluye la aplicación del incremento que se refiere en el 11.4. L.A.U.

D.- El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en m2, sin tener en cuenta los márgenes superior e inferior, salvo que de mutuo acuerdo y en atención a las cartacterísticas se fije una variación de como maximo un 5%.

Este incremento o disminución, debe basarse en la concurrencia de tres de los siguientes elementos: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema calefacción o refrigeración en la vivienda, zonas comunitarias de uso compartido tales como jardín o azotea, piscina comunitaria o equipamentos análogos, servicios de conserjería o vistas especiales.

E.- Si no se indica en el contrato de arrendamiento de vivienda de contención de precios el precio, se entiende que se remiten al resultante del cálculo.

F.- Si la renta inicial viene determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador debe informar responsablemente y por escrito al arrendatario de la fecha e importe de la renta anterior, y debe justificar el establecimiento de la nueva renta. Puede el arrendatario validar dicha información del registro de fianzas.

3.4.- Actualizacion de la renta:

La actualización sólo puede llevarse a cabo conforme a la L.A.U.

3.5.- Gastos generales y servicios individuales:

a.- Puede pactarse que el arrendatario asuma el pago de gastos generales y servicios individuales, según L.A.U. En este caso en cada renta deben desglosarse: importe renta y gastos asumidos por el arrendatario.

b.- El arrendador debe entregar al arrendatario cada mes de Enero la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos durante el año anterior y si son inferiores a los pactados, debe retornarle la diferencia.

3.6.- Arrendamiento de viviendas nuevas o rehabilitadas:

Incluye viviendas nuevas o gran rehabilitación realizadas en los 5 años anteriores a la firma del contrato. No puede superar el margen superior, y si percibió ayudas públicas tiene que aplicarse el indice de referencia.

3.7.- Obras de mejora:

a.- Si se realizan obras de mejora el arrendador, vecido el plazo legal mínimo de duración obligatoria, podrá incrementar la renta en los terminos fijados por ley sin sujetarse a límite alguno.

b.- No tienen la consideración de mejora a efectos de esta ley, las que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda o edificio en que esté integrada, ni las que sean exigibles para el funcionamiento, reparación o seguridad de los elementos que la integran,

4.- Normas especiales.

4.1.- Cantidades recibidas en exceso: El arrendatario tiene derecho a ser reembolsado de las cantidades que el arrendador haya cobrado en exceso, con intereses legales incrementados en 3 puntos.

4.2.- Deber de informar sobre la contención de rentas: En las ofertas de los contratos de arrendamientos tiene que informarse si es de aplicación la contención de rentas, indicando el índice de referencia y si procede, el precio del último contrato.

4.3.- Exclusión de viviendas de gran superficie del régimen de contención de rentas: La declaración de un área como área con mercado de vivienda tenso, puede determinar, de manera motivada, que queden excluidos las viviendas de superficie superior a los 150 m2.

4.4.- Arrendamientos vigentes a la entrada en vigor de la ley: Se dispone lo siguiente:

A.- Se regula por la normativa anterior, o sea, no se revisa el alquiler.

B.- Sólo se revisa en los siguientes casos: Si se nova el contrato y la novación implica:

a.- Ampliación de la duración del contrato.

b.- Modificación de la renta.

4.5.- Procedimiento judicial para resolver determinación de la renta y reembolso de cantidades pagadas en exceso en contratos de arrendamiento sujetos al régimen de contención de rentas se resuelven por el juicio verbal.

5.- Cuestiones prácticas.

Se extraen las siguientes cuestiones prácticas:

1.- En los nuevos contratos tiene que aplicarse estos limites de contención de rentas, en caso contrario se aplicarán importantes sanciones. Se acompañará la fijación del precio de referencia, sólo se puede incrementar en el 5% si concurren 3 circunstancias de las indicadas.

2.- Con relación a los contratos ya vigentes: No es aplicable la contención de rentas en los siguientes casos:

a.- Prórroga legal del contrato.

b.- Novación que no implique ampliación del plazo o de la renta, en cuanto a la renta no se incluye el caso de actualización por IPC.

3.- En caso de vivienda nueva o gran rehabilitación no se aplica la contención de rentas en la forma indicada.