RESUMEN R.D. LEY 21/2018 de 14 de Diciembre

El presente escrito pretende ser un resumen rápido de este Real Decreto afectante a las siguientes normativas: Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Enjuiciamiento Civil y ámbito fiscal.

No obstante, teniendo en cuenta la no aplicación en Cataluña de la L.P.H., centraré el resumen en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

IMPORTANTE: Este R.D. entra en vigor el 18 de Diciembre de 2018.

1.- NOVEDADES INTRODUCIDAS.

A.- Regulación del arrendamiento: Art. 4.2.: Arrendamientos de viviendas se rigen por voluntad de las partes, con sujeción al título II y supletoriamente por el C.C.

Las viviendas de superficie superior a 300m2 o en los que la renta inicial sea superior en 5,5 veces al S.M.I. y comprenda toda la vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el Tit. II y supletoriamente por el C.C.

B.- Ambito de aplicación: Art. 5 e): Excluye de la aplicación de la L.A.U. las viviendas de uso turístico que tenga una normativa sectorial turística aplicable.

C.- Duración del arrendamiento de vivienda: art. 9:

a.- La pactada, con duración de cumplimiento obligatorio para el arrendador de 5 años o 7 años si es persona jurídica. El plazo cuenta desde la firma del contrato o de la puesta a disposicion, correspondiendo al arrendatario probar esta segunda fecha.

Si no se fija plazo el contrato es de 1 año, sin perjuicio de las prórrogas obligatorias.

b.- No hay prórroga obligatoria, si transcurrido el primer año el arrendador lo necesita para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, adopción, o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La comunicación tiene que realizarse con al menos 2 meses de antelación y el arrendatario tiene que entregarla en dicho plazo, salvo que lo amplien.

Si transcurridos 3 meses a contar de la extinción el arrendador no ocupare la vivienda, el arrendatario podrá solicitar:

• o la nueva ocupación de la vivienda por plazo de 5 o 7 años (si es persona juridica el arrendador) y la indemnización por los gastos de desalojo. (No es posible el cas de persona jurídica).
• o una indemnización de una mensualidad por anualidad que quedara por cumplir el contrato.

Se exceptúa el caso en que no se haya podido ocupar por fuerza mayor.

c.- Se aplica esta duración incluso al arrendamiento no inscrito si se ha concertado de buena fe por el arrendatario con el propietario aparente por culpa del propietario.

No obstante, si se vende la finca por el propietario y no consta inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el nuevo comprador puede resolver el contrato, y el vendedor indemnizar al arrendatario.

D.- Prórroga del contrato: art. 10:

a.- Si llegado el vencimiento de 5 o 7 años, no se dijera lo contrario con 30 días de antelación se prorroga 3 años más.

b.- Inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad es oponible a terceros tanto la duración inicial como las prórrogas.

c.- El contrato prorrogado se sigue rigiendo por lo dispuesto en el contrato y en la norma.

E.- Subrogacion “mortis causa”: Art. 16

En contratos de arrendamiento superiores a 5 o 7 años, puede excluirse el derecho de subrogacion mortis causa para el arrendatario.

F.- Revisión de rentas: Art. 18

a.- Sólo es revisable la renta durante la vigencia del contrato si se ha pactado.

b.- El índice de revisión si no se determina bien, será el Indice de Garantía de Competitividad.

c.- En contratos de renta reducida, la revisión no puede superar el incremento del I.P.C.

G.- Obras de mejora: art. 19:

a.- Transcurridos 5 o 7 años, el arrendador puede incrementar la renta por obras de mejora, en la cuantía resultante de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero al terminar las obras incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en dicho momento.

Para calcular el capital invertido deberán descontarse las subvenciones percibidas.

b.- Si afecta a todo un edificio la obra, se reparte proporcionalmente entre todas las viviendas la repercusión de la obra.

c.- La elevación se aplica a partir del mes siguiente a su comunicación, detallando importe y bases de cálculo para ello.

d.- No obstante, en cualquier momento puede incrementarse la renta por obras de mejora que excedan las de conservación, durante los 5 o 7 primeros años, si así se acuerda entre las partes.

H.- Pactos para distribución de gastos: art. 20:

a.- Puede pactarse que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de ser individualizadas y que correspondan a la vivienda arrendada sean de cargo del arrendatario.

Para su validez, tiene que constar en el contrato y su importe.

b.- Gastos de gestión inmobiliaria y formalizacion del contrato serán de cargo del arrendador, si es persona jurídica, salvo los servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

c.- Durante los 5 o 7 primeros años, las sumas anteriores, con excepción de los tributos sólo podrán incrementarse anualmente por acuerdo de las partes y nunca en el doble de lo que pueda incrementarse la renta.

I.- Derecho de tanteo y retracto: Art. 25

a.- No habrá este derecho si se venden todas las propiedades del mismo arrendador, o por todos los propietarios del mismo edificio. Sin perjuicio de que se pueda establecer por ley un derecho de tanteo a favor de alguna administración

b.- Si solo hay una vivienda en todo el edificio, hay derecho de tanteo y retracto.

J.- Fianzas: Art. 36:

a.- Fianza: 1 mes para vivienda y 2 meses para uso distinto de vivienda.

b.- Actualización: Pasados los 5 o 7 años años, y al alza o a la baja, según proceda.

c.- La fianza a devolver devenga intereses transcurrido un mes.

d.- Garantías adicionales: No podrá exceder de 2 mensualidades si es de 5 o 7 años el contrato.

e.- Están exentas de prestarla entidades de derecho público.

2.- CONCLUSIONES.

Las conclusiones son las siguientes:

a.- Se aumenta el plazo de duración obligatorio del arrendamiento a 5 o 7 años.

b.- Puede recuperarse la vivienda por el arrendador en caso de necesidad pasado como mínimo 1 año.

c.- El contrato se prorroga por 3 años más si no se resuelve con 30 días a su vencimiento.

d.- Se limita el incremento de la renta por obras.

e.- Los gastos de gestión los tiene que pagar el arrendador si es persona jurídica.

f.- La fianza adicional no podrá exceder de 2 mensualidades.

En Barcelona a 18 de Diciembre de 2018.

Joan Sacristán Tarragó.